Perfil com José e Claudia Dias – Avaliação e Consultoria Imobiliária

Hoje temos o prazer de conversar com JOSÉ DIAS – CRECI/CE 11582, conhecido entre os amigos e clientes como ZEZE DIAS, e CLAUDIA DIAS- CRECI/CE 18548, corretores de imóveis e peritos avaliadores credenciados pelo CRECI Ceará. Com anos de experiência no mercado, eles oferecem serviços especializados de compra, venda, locação e, principalmente, avaliações de imóveis. Vamos entender melhor como funciona esse trabalho essencial para quem deseja precificação justa e segurança em transações imobiliárias.

O que exatamente faz um perito avaliador de imóveis e qual a importância desse serviço no mercado imobiliário?

O perito avaliador de imóveis é o profissional responsável por determinar o valor de mercado de um imóvel com base em critérios técnicos e científicos. Ele realiza avaliações para diversas finalidades, como:

Compra e venda: Auxilia compradores e vendedores a entenderem o valor justo do imóvel.

Partilhas e inventários: Em processos de divórcio ou sucessão, a avaliação é fundamental para divisão justa dos bens.

Ações judiciais: Atua como perito em disputas envolvendo imóveis, como desapropriações, revisões de aluguel e dissolução de sociedade.

Fins contábeis e tributários: Empresas utilizam avaliações para fins fiscais, como cálculo de depreciação e imposto sobre ganho de capital.

Quais são os principais critérios utilizados para determinar o valor de um imóvel em uma avaliação?

Na avaliação imobiliária, o valor de um imóvel é determinado com base em diversos critérios técnicos, seguindo a Resolução COFECI n° 1.066/2007 e normas como a NBR 14.653, partes 1, 2 e 3 da ABNT. Os principais critérios incluem:

Características do Imóvel

Localização: Bairro, rua, proximidade de centros comerciais, escolas, hospitais, transporte público.

Área do imóvel: Total do terreno e área construída.

Tipologia: Casa, apartamento, terreno, imóvel comercial, industrial, rural etc.

Padrão construtivo: Qualidade dos materiais, acabamentos, idade da construção.

Estado de conservação: Reformado ou necessitando reparos.

Infraestrutura: Presença de garagem, piscina, elevador, segurança, áreas comuns.

Análise do Mercado Imobiliário

Comparação com imóveis similares: Levantamento de preços de venda ou aluguel de imóveis equivalentes.

Oferta e demanda: Se há muitos imóveis disponíveis na região ou escassez.

Tendências do mercado: Valorização ou desvalorização da área.

Aspectos Econômicos e Legais

Valor do terreno: Dependendo do zoneamento e potencial construtivo.

Situação jurídica: Regularidade documental, existência de ônus, restrições urbanísticas.

Fatores de liquidez: Tempo estimado para venda no mercado atual.

Método de Avaliação Utilizado

A escolha da metodologia a ser aplicada é importante. Dependendo da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. O Avaliador deve escolher entre os métodos disponíveis na NBR-14653-1, no ítem 7.2 o que melhor se identifica.

Quais tipos de imóveis vocês costumam avaliar e para quais finalidades as avaliações são mais solicitadas?

Avaliamos imóveis urbanos e rurais, seguindo rigorosamente as Normas Técnicas.

Para qualquer finalidade. As mais habituais são locação, aquisição, venda, indenização, desapropriação, entre outras.

O laudo de avaliação tem validade legal? Ele pode ser utilizado para financiamento bancário, disputas judiciais ou inventários?

Muito bem. Primeiramente vamos fazer um importante esclarecimento.

O perito avaliador Corretor de imóveis emite Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, quando contratado por particulares;

Emite Laudo Pericial quando nomeado pelo juiz, e atua como Perito Judicial;

Emite Parecer Técnico quando nomeado pelas partes em um processo judicial e está atuando como Assistente Técnico.

Em financiamento e crédito imobiliário, os Bancos e Instituições Financeiras por determinação própria deles, utilizam laudos de avaliação realizados por engenheiros cadastrados em suas próprias agências. Alguns bancos aceitam avaliadores independentes, desde que atendam às exigências do setor bancário.

Quais são os erros mais comuns que as pessoas cometem ao tentar estimar o valor de um imóvel sem uma avaliação profissional?

Ao tentar estimar o valor de um imóvel sem uma avaliação profissional, muitas pessoas cometem erros que podem levar a valores distorcidos, impactando na venda, locação ou negociação. Alguns dos erros mais comuns são:

Comparação inadequada com imóveis outros imóveis;
Desconsiderar fatores de depreciação;
Supervalorizar o imóvel por apego emocional;
Ignorar a influência do mercado imobiliário;
Não aplicar metodologias técnicas de avaliação, até mesmo porque não tem a mínima noção;
Não considerar a documentação e regularidade do imóvel;

A avaliação profissional evita esses erros e garante um valor justo, baseado em critérios técnicos e normativos. Isso traz mais segurança e eficiência em qualquer transação imobiliária.

Quanto tempo leva, em média, para a conclusão de um processo de avaliação e quais são as etapas envolvidas?

O tempo para a conclusão de um processo de avaliação imobiliária pode variar de acordo com a complexidade do imóvel, a disponibilidade de documentos e a finalidade da avaliação. Em média, pode ser entregue entre 3 e 15 dias úteis, dependendo da demanda e do nível de detalhamento exigido.

Etapas do Processo de Avaliação Imobiliária

Contratação e Definição do Escopo

Identificação da finalidade da avaliação (compra, venda, financiamento, judicial, inventário, etc.).

Definição do método de avaliação a ser utilizado (comparativo, evolutivo, involutivo, outro).

Levantamento da documentação necessária.

Vistoria do Imóvel

Visita ao imóvel para coletar informações físicas e ambientais.

Registro fotográfico e análise de área construída, padrão construtivo, conservação e entorno.

Verificação da infraestrutura da região e fatores de valorização ou desvalorização.

Pesquisa de Mercado

Levantamento de imóveis similares na mesma região para análise comparativa.

Consulta a bancos de dados, imobiliárias, cartórios e transações recentes.

Consideração de fatores como oferta e demanda, liquidez do imóvel e tendências do mercado.

Cálculo e Aplicação da Metodologia Adequada

Aplicação de métodos como:

Comparativo de mercado (mais comum para imóveis urbanos).

Método do custo (usado para imóveis novos ou industriais).

Método da renda (para imóveis comerciais ou de aluguel).

Método involutivo (para terrenos com potencial construtivo).

Ajuste de valores conforme características do imóvel.

Elaboração do Laudo ou Parecer Técnico

Redação do documento com:

Descrição detalhada do imóvel.

Fotos e croquis.

Critérios adotados na avaliação.

Valor final do imóvel.

Assinatura por um perito avaliador habilitado.

Entrega do documento

Envio do documento ao cliente, podendo ser físico ou digital.

Esclarecimento de dúvidas e possíveis ajustes, caso necessário.

Prazo Médio por Tipo de Avaliação

Simples (mercado residencial comum): 3 a 10 dias úteis.

Média complexidade (comerciais, terrenos urbanos): 10 a 20 dias úteis.

Alta complexidade (grandes áreas, avaliações judiciais): 20 a 30 dias úteis ou mais.

*O mercado imobiliário está sempre sujeito a variações. Como fatores como localização, valorização e tendências influenciam na avaliação de um imóvel?*

Ótima pergunta! O mercado imobiliário é dinâmico e sofre influência de diversos fatores que podem impactar diretamente na avaliação de um imóvel. Entre os principais, destacam-se:

Localização (Fator mais determinante)

Infraestrutura urbana: Proximidade de escolas, hospitais, transporte público, shoppings e comércios aumenta o valor do imóvel.

Segurança e qualidade de vida: Regiões com baixos índices de criminalidade e boa urbanização tendem a ser mais valorizadas.

Acessibilidade e mobilidade: Ruas asfaltadas, vias de acesso rápido e facilidade de deslocamento impactam positivamente na precificação.

Desenvolvimento da região: Bairros em crescimento ou com investimentos públicos/privados têm maior potencial de valorização.

Valorização e Desvalorização

Tendências do mercado: Se há alta demanda e baixa oferta, os preços sobem. Se a oferta supera a demanda, os preços caem.

Ciclo imobiliário: O mercado passa por fases de expansão, estabilidade e retração, impactando os valores de imóveis.

Fatores econômicos: Taxas de juros, inflação e crédito imobiliário influenciam o poder de compra e o preço dos imóveis.

Mudanças urbanísticas: Novos empreendimentos, expansão de rodovias, chegada de empresas e melhorias na infraestrutura elevam o valor.

Desastres naturais ou problemas estruturais: Enchentes, deslizamentos, falta de saneamento ou falhas estruturais podem causar desvalorização.

Tendências do Mercado

Sustentabilidade e tecnologia: Imóveis sustentáveis e inteligentes estão sendo mais valorizados.

Mudança no perfil dos compradores: Busca por apartamentos compactos, casas em condomínios fechados ou imóveis com home office têm crescido.

Expansão para áreas periféricas: O alto custo dos centros urbanos tem levado compradores a buscar imóveis em regiões mais afastadas, mas bem estruturadas.

Como Isso Afeta a Avaliação?

Ao avaliar um imóvel, esses fatores são considerados para estimar o valor real de mercado. Utilizando métodos técnicos e dados de mercado, é possível determinar um preço justo, alinhado com as tendências e condições da região.

*Vocês realizam avaliações apenas em Sobral ou atendem também outras cidades do Ceará?*

O Perito Avaliador cadastrado no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários pode, e está habilitado a atuar em qualquer cidade do território nacional. E nós aqui somos cadastrados no CNAI n° 13098 e 31870 respectivamente, mas por opção, atuamos somente em Sobral e toda Zona Norte do nosso Estado Ceará.

Além da avaliação imobiliária, vocês oferecem algum outro serviço que pode ajudar compradores e vendedores na tomada de decisão?

Além de peritos avaliadores imobiliários, temos expertise em administração de locações e prestamos assessoria, na parte que nos cabe, em tudo que nosso cliente precisa no que envolve o setor imobiliário, inclusive em parceria com outros excelentes escritórios imobiliários de Sobral e Fortaleza.

Para quem deseja uma avaliação imobiliária confiável, como pode entrar em contato com vocês e solicitar esse serviço?

Nosso Escritório Imobiliário está situado à rua Cel José Silvestre, 1083 CEP 62011-120, bairro centro, nas proximidades da agência Vapt-Vupt, na cidade de Sobral CÉ, onde atendemos de segunda a sábado. Atendemos também via celular, nos números (88) 99261-5410 e (88) 99291-0461.

Temos nosso site em desenvolvimento, mas já leva informações pontuais sobre avaliações. https://zezediasimoveis.com.br .

Agradecemos a José Dias e Claudia Dias por esclarecerem tantos pontos importantes sobre avaliação imobiliária. Se você deseja uma consultoria especializada para avaliar seu imóvel com precisão e segurança, entre em contato pelo site https://zezediasimoveis.com.br ou pelos canais oficiais da empresa.

📢 Fique atento ao nosso próximo bate-papo sobre o mercado imobiliário!