MORTE DO DONO DO IMÓVEL: E O ALUGUEL, VAI PARA QUEM?

Imagine a seguinte situação: depois de muita procura, você aluga um imóvel próximo ao seu trabalho e ao colégio dos seus filhos, por um bom preço, onde pretende viver por um bom tempo. Poucos meses depois, é surpreendido com a notícia de que o proprietário do imóvel — seu locador — infelizmente faleceu, deixando esposa e filhos.

Você deseja continuar morando no local, mas algumas questões práticas surgem e precisam ser esclarecidas para que não haja pagamentos indevidos nem atitudes equivocadas. Do outro lado, os familiares do locador também precisam saber como agir, evitando maiores prejuízos nesse momento tão delicado, marcado pela perda de um ente querido — muitas vezes o provedor da família.

O contrato de locação se encerra com a morte do proprietário?

O primeiro ponto importante é compreender que, além do contrato de locação, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) é a norma que regula a relação entre locador e inquilino. Assim, cláusulas ausentes no contrato podem ser supridas por essa lei, e quaisquer disposições contrárias a ela podem ser declaradas nulas.
A pergunta deve ser respondida à luz do contrato e da lei. Verifique, inicialmente, se há alguma cláusula sobre a morte do locador e se ela está de acordo com a legislação. De toda forma, a Lei do Inquilinato dispõe que o falecimento do locador não encerra o contrato de locação. Tudo o que foi acordado permanece válido até o término do prazo contratual.

Então, a quem o inquilino deve pagar o aluguel?
Certo, o contrato continua em vigor. Mas o locador — titular original dos direitos — faleceu. E agora? Devo continuar pagando os boletos? Depositar na mesma conta? Passo a pagar à viúva ou aos filhos? Um dos herdeiros inclusive ofereceu desconto caso eu pague diretamente a ele. Como proceder?

Com o falecimento do locador, ele deixa de ser sujeito de direitos e obrigações. No entanto, seu patrimônio — que inclui o direito de receber os aluguéis — continua existindo e passa a compor o chamado espólio, figura que nasce com a abertura do inventário (judicial ou extrajudicial).

Com a abertura do inventário, nomeia-se um inventariante, que será o responsável pela administração dos bens do espólio. É a esse inventariante que os aluguéis devem ser pagos. Para tanto, ele deve apresentar o Termo de Compromisso de Inventariante, documento que comprova sua legitimidade para receber os valores.

E se o inventário não for aberto?
Se não houver inventário aberto, o ideal é conversar com os herdeiros e a viúva para identificar quem ficará responsável por receber os aluguéis. Os pagamentos devem ser feitos a essa pessoa, mediante emissão de recibos assinados, que devem ser guardados para sua segurança.

Havendo qualquer dúvida ou disputa entre os herdeiros, não aceite propostas de desconto de um deles para receber diretamente. Isso pode gerar problemas. Para evitar inadimplência ou a rescisão do contrato, o mais seguro é consignar o aluguel em juízo, por meio de ação específica, ou fazer o depósito administrativo em conta bancária específica para esse fim (serviço disponível em muitos bancos).

Quando o contrato termina, com quem entrego o imóvel?
Outra dúvida comum diz respeito à devolução do imóvel ao final da locação. A resposta é: depende.
Se o inventário já tiver sido finalizado e o formal de partilha indicar quem herdou o imóvel (por exemplo, o filho Renato), a entrega deve ser feita a esse herdeiro.

Se o inventário ainda estiver em andamento, o imóvel deve ser entregue ao inventariante.

Caso o inventário não tenha sido aberto, recomenda-se procurar os herdeiros para definir, por consenso, quem receberá as chaves. Em caso de divergência, é possível consignar a entrega judicialmente.

Moro há muitos anos pagando aluguel. Posso pedir usucapião?
Esse é um tema polêmico e sem resposta única no Judiciário, pois depende de circunstâncias específicas.

Em regra, não é possível usucapir um imóvel alugado, já que a posse é originada de contrato e depende da autorização do locador (ou de seus sucessores). Além disso, parte do imóvel pode pertencer à viúva (meação).

No entanto, em situações excepcionais, como: falta prolongada de pagamento dos aluguéis; o inquilino passa a se comportar como dono (faz benfeitorias, assume obrigações do imóvel); permanece no imóvel por mais de 15 anos sem oposição dos herdeiros; os sucessores são inertes ou negligenciam seus direitos, pode ser possível pleitear a usucapião, especialmente se o imóvel for vendido a terceiro de boa-fé, que desconhece a existência dos herdeiros e acredita que o vendedor (ex-inquilino) era o legítimo possuidor.

Importante destacar que essas são exceções, e que a usucapião jamais será reconhecida se os aluguéis continuarem sendo pagos normalmente, com renovações contratuais ou aditivos.
Se você é inquilino, corretor, síndico ou herdeiro, lembre-se: formalize tudo. Guarde contratos, recibos e comunicações. Em situações como essa, uma boa orientação jurídica previne conflitos, protege os direitos das partes e evita prejuízos ao patrimônio familiar.

1 Advogado empresário do escritório Alex Osterno Prado – Advocacia Imobiliária e Sucessória, professor universitário, especialista em direito sucessório e regularização de imóveis, membro da comissão de Direito Imobiliário da OAB Subseção Sobral-CE.