Como funciona uma ação de despejo por falta de pagamento?

Inquilino não paga o aluguel: o que fazer?

A inadimplência no aluguel é uma situação delicada que pode gerar prejuízos e conflitos. Quando o locatário (inquilino) deixa de pagar o aluguel, o locador (proprietário) tem o direito de entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento. Mas como esse processo funciona na prática?

Vamos explicar os principais passos, prazos e cuidados que envolvem essa medida judicial — tanto para quem precisa cobrar quanto para quem está sendo cobrado.

O que é uma ação de despejo?

A ação de despejo é um processo judicial utilizado para retomar a posse do imóvel alugado, geralmente por descumprimento contratual. A causa mais comum é a falta de pagamento do aluguel e dos encargos, como IPTU e condomínio.

Ela está prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

Quando ela pode ser ajuizada?

O proprietário pode entrar com a ação assim que houver atraso no pagamento do aluguel, mesmo que de apenas um mês. No entanto, é comum que antes disso se tente uma negociação amigável.

Caso não haja acordo, o locador pode procurar um advogado e ingressar com a ação.

Quais são os principais passos da ação de despejo?

Notificação extrajudicial (opcional, mas recomendada)
O locador envia uma notificação formal solicitando o pagamento ou a desocupação do imóvel.
Protocolo da ação na Justiça
A petição inicial é elaborada por um advogado e apresentada ao juiz competente.
Concessão de liminar (em alguns casos)
Se houver garantias como fiador ou seguro-fiança, é possível pedir liminar para desocupação em até 15 dias.
Prazo para o inquilino pagar ou contestar
O inquilino será citado e poderá:
- Pagar a dívida e evitar o despejo (chamado pagamento purga da mora)
- Contestar a ação
- Desocupar voluntariamente
Decisão judicial
Caso o pagamento não ocorra e a contestação não seja aceita, o juiz determinará o despejo forçado com auxílio de oficial de justiça.

Inquilino pode evitar o despejo?

Sim. A lei permite que o inquilino evite o despejo pagando toda a dívida (aluguel em atraso, juros, multa e honorários advocatícios) em até 15 dias após ser citado — desde que não tenha usado esse direito nos últimos 2 anos.

E se o imóvel for comercial?

As regras da ação de despejo também valem para imóveis comerciais, mas é importante considerar cláusulas específicas no contrato e o impacto da desocupação para o negócio. Nestes casos, aconselhamento jurídico especializado é essencial.

Dicas para locadores e inquilinos

Para o proprietário:

Sempre formalize o contrato de locação
Exija garantias (fiador, caução ou seguro-fiança)
Guarde comprovantes de pagamento e comunicações

Para o inquilino:

Mantenha os pagamentos em dia
Comunique dificuldades financeiras de forma transparente
Nunca ignore notificações judiciais

Precisa de ajuda? O Ciclo do Imóvel pode te indicar um advogado especialista!

Se você está passando por uma situação de inadimplência, seja como inquilino ou proprietário, é importante agir com orientação jurídica para evitar prejuízos e resolver a questão com segurança.